Drei Verfahren

 

Finanzamt und Gutachter greifen auf drei normierte Verfahren bei der Wertermittlung zurück: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Die Verfahren sind abhängig von der Art der Immobilie, sodass zunächst geklärt werden muss, welche Art von Immobilie vorliegt, bevor überhaupt mit der Berechnung begonnen werden kann.

 

Vergleichswertverfahren

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern bietet sich das Vergleichswertverfahren an.Watch Full Movie Online Streaming Online and Download

Basis hierfür sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise.

Bei Bauland wird auf die Bodenrichtwertkarte zurückgegriffen.

Vorteil des Vergleichswertverfahrens: Berücksichtigung der aktuellen Marktlage.

Vergleichsweise werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Des Weiteren werden Aspekte wie Infrastruktur und Zustand der Immobilie berücksichtigt.

 

Bei der Bewertung sind bedeutend: die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, Baubeschreibung, Außenanlagen, die Lage, Infrastruktur, aber auch andere Informationen zum Wohnumfeld wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung.

 

Wurden bei einem älteren Objekt kaum wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen durchgeführt, so mindert das den Wert der Immobilie. Bei in die Jahre gekommenen Immobilien werden zudem Wertminderungen angesetzt, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird.

 

Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa Kamin, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre steigern den Wert der Immobilie.

Beispiele: eine neue Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster oder Badeinrichtung sowie Kücheneinrichtung.

 

Fehlen jedoch Vergleichsobjekte, ist das Verfahren der Vergleichswertberechnung schwierig und ergibt möglicherweise einen falschen Wert.

Zudem unterliegt der Verkehrswert Marktschwankungen, sodass das Verfahren oft nur eine Momentaufnahme abbildet.

 

 

 

 

Ertragswertverfahren

 

Auf das Ertragswertverfahren wird zurückgegriffen, wenn Rendite und nicht Eigennutzung im Vordergrund steht, wie etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien acheter viagra france pas cher.

Maßgebend für diese Bewertung sind folgende zwei Komponenten:

der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen.

 

 

Mit auf zunehmen in die Berechnung ist die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete.

Der Wert eines Gebäudes kann durch Kapitalisierung des Nettoertrags statuiert werden.

Der Nettoertrag entspricht dabei der erzielbaren Jahresmiete, der um die Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallrisiko sowie nicht umlagefähige Betriebskosten) vermindert wird.

 

Der Reinertrag wird nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grund und Bodens gemindert. Das Ergebnis ist mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren. (Bewertungsgesetz  – BewG  §21). Zum Gebäudewert wird zusätzlich der Bodenwert addiert, diesen Wert erhält man von der Richtwertkarte.

Das Ergebnis ist der Ertragswert des Grundstücks.

 

 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren greift, wenn keine Vergleichsgrundstücke oder übliche Mieten ermittelt werden konnten.

Bei dieser Ermittlung werden der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen separat ermittelt.

 

Unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung werden die Herstellungskosten des Gebäudes neu kalkuliert.

Bei Eigenbedarfs- Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung üblicherweise der maßgebende Wert.

 

Beim Sachwertverfahren beurteilen Experten zum einen wie gut die baulichen Anlagen erhalten sind, verglichen mit wie hoch die Kosten für einen Neubau wären. Zum anderen berücksichtigen Gutachter bei den Herstellungskosten das jeweilige Niveau der Bauweise, ob diese eher frugal oder hochwertig ist.

By | 2017-09-25T15:47:45+00:00 Juni 20th, 2016|Eigentümer, Verkäufer|0 Comments

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